Оценка права аренды

Наши цены

  • Краткое заключение о стоимости
    от 3 000 рублей
    без осмотра. Для нотариуса, личных целей
  • Отчет об оценке* права аренды
    от 8 500 рублей
    соответствует ФЗ 135 об оценочной деятельности
  • Доставка отчета
    400 рублей
    в пределах МКАД
  • *отчет об оценке - документ, соответствующий Федеральному закону №135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3 и №7). Объем документа - от 50 страниц.
1
отчетов об оценке
70
довольных клиентов, %
4
ведущих оценщиков
1
Лет на рынке

Права аренды или leasehold estate в соответствии с Международными стандартами оценки является правом собственности, основанным на договоре аренды, отличным от общего права собственности на движимое и недвижимое имущество. При этом договор аренды вводит ограничение на распоряжение имуществом, в том числе устанавливает период действия договора аренды, возможность передачи имущества в субаренду третьим лицам полностью или частично.

Продажа прав аренды недвижимого имущества не является субарендой, а фактически является переуступкой прав на аренду недвижимого имущества, при этом арендатор (наниматель), ранее владевший правом аренды, полностью лишается прав аренды и в последующих договорах не фигурирует.

В случае субаренды субарендатору передается право пользования недвижимым имуществом на определенный срок, арендатор продолжает обладать правами аренды и при определенных условиях может влиять на договор субаренды вплоть до его расторжения.

Переуступка (продажа) прав аренды на недвижимое имущество имеет ряд преимуществ:

  • Как правило в сделках по переуступке прав аренды обе стороны быстро находят для себя приемлемые или выгодные условия.
  • При продаже прав аренды сохраняются первоначальные условия договора с арендодателем. Такая сделка, при условии соблюдения правил регистрации недвижимого имущества, даже при наличии комиссии при продаже, может привести к особой выгоде арендатора (нанимателя).
  • Переуступка прав аренды экономит время, так как вместо расторжения первоначального договора и последующего заключения договора аренды, происходит одна сделка по продаже права аренды.

Частным случаем продажи права аренды является использование такого рода сделок при передаче прав на недвижимое имущество в группе компаний. При переуступке (продаже) права аренды существуют условия, требования которых подлежат соблюдению при продаже прав аренды на недвижимое имущество для исключения возможности признания сделки недействительной.

Первоначальный договор аренды недвижимого имущества между арендатором и арендодателем должен содержать арендную плату, не быть безвозмездным, так как действует запрет на передачу прав аренды недвижимого имущества на безвозмездной основе от одного юридического лица к другому.

Договор продажи права аренды должен содержать права и обязанности арендатора, вступающего в право аренды, условия пользования, содержания и ремонта недвижимого имущества, а также порядок оплаты аренды.

Текст договора должен содержать порядок передачи арендатору предыдущим арендатором или арендодателем следующих документов:

  • оригинал первоначального договора аренды;
  • свидетельство о госрегистрации права аренды;
  • технические и кадастровые паспорта на объекты недвижимого имущества, планы земельных участков;
  • подтвержденные сведения о внесении оплаты предыдущим владельцем права аренды на недвижимое имущество.

Следует обратить внимание, что форма договора продажи права аренды соответствует форме договора аренды и подлежит обязательной государственной регистрации в случаях, когда договор аренды с предыдущим арендатором был зарегистрирован в Росреестре.

Независимая оценка стоимости права аренды учитывает следующие ценообразующие факторы:

  • Местоположение;
  • Год постройки, ввода в эксплуатацию;
  • Материал конструкций (кирпич, железобетон, монолит, дерево);
  • Состояние объекта, время последнего капитального/косметического ремонта;
  • Назначение здания/помещения (офисное, торговое, складское);
  • Планировочные характеристики;
  • Наличие обременений.

Покупка права аренды объекта недвижимости в ряде случаев может быть более интересным инструментом с точки зрения инвестиций, чем покупка недвижимости. 

Затруднительно, практически невозможно прекратить право аренды в результате неиспользования земельного участка, что при соответствующей оценке рисков и требований законодательства делает привлекательными инвестиции в проекты, связанные с земельными участками.

Несмотря на ограничения, связанные с условиями первоначального договора аренды недвижимости законодательства в области права аренды, передача права аренды недвижимости не является затруднительной процедурой. При подготовке сделок по передаче права аренды следует обращать внимание на особенности вопросов налогообложения.

Права аренды недвижимости свободно отчуждаются или переходят от одного лица к другому, если отсутствуют ограничения в обороте.

Отличительной чертой, преимуществом права аренды недвижимости является тот факт, что в случае отчуждения права собственности у первоначального арендодателя, арендатор не лишается права аренды и может продолжать деятельность своей организации. Такой инструмент является одним из способов защиты активов.

Права аренды земельного участка при определенных условиях позволяют в дальнейшем приобрести объект аренды по цене, значительно ниже рыночной. Принимая во внимание затраченные временные ресурсы, действия арендатора по изменению вида своего права на земельный участок не оспариваются.

Основой для оценки преимущества покупки права аренды перед заключением договора с первоначальным арендатором или покупкой собственности служит получаемая выгода арендатора (покупателя).

При подготовке к проведению сделки по покупке права аренды недвижимости необходимо учесть следующие аспекты:

  • состояние рынка и возможные преимущества покупки права аренды перед заключением прямого договора с арендатором или приобретением недвижимости в собственность:
  • условия внесения арендной платы, включая суммы, периоды оплаты, учет возможных дополнительных затрат арендатора и их влияние на арендную плату, возможные санкции, штрафы и начисление пени;
  • оценку объекта недвижимости, включая эксплуатационные, технические, логистические и другие характеристики, включая его местоположение и развитие окружающей инфраструктуры;
  • основные условия договора аренды: срок действия, порядок расторжения и продления;
  • дополнительные условия договора, например, право арендатора на выкуп недвижимости при определенных условиях.

Рассмотрим преимущества покупки права аренды и возможные способы перевода условий договора и оценки объекта недвижимости в стоимость права.

Ставка арендной платы

В случае, если ставка арендной платы не соответствует текущей рыночной ситуации и отсутствуют другие условия договора, отягощающие арендатора в сравнении со стандартными условиями договора аренды, то открывается доступный способ расчета стоимости права аренды. При этом, стоимость права аренды будет формироваться из суммы экономии на арендной плате дисконтированной на срок аренды в соответствии с нормами расчета текущей стоимости будущих доходов.

Возможность последующего выкупа объекта недвижимости

Возможность перехода права собственности на объект недвижимости к арендатору может являться частным случаем договора аренды, при этом необходимо подвергать оценке совокупные затраты на выполнение данных условий договора, стоимость, сроки и условия выкупа недвижимости. Расчет стоимости данного преимущества строится на основе стандартного дисконтирования денежных потоков.

Изменение стоимости права аренды по результатам оценки затрат арендатора

Затраты арендатора на поддержании объекта недвижимости в соответствующем состоянии, произведенные арендатором изменения могут привести к повышению рыночной стоимости права аренды. Пример реализации данного преимущества состоит в возможном увеличении стоимости права аренды недвижимости в результате затрат арендатора на реконструкцию и развитие, улучшение инфраструктурных, качественных, количественных характеристик объекта недвижимости. Данное преимущество актуально для морально и физически устаревших объектов недвижимости, находящихся в более развитом инфраструктурном окружении.

Таким образом, оценка стоимости права аренды недвижимости заключается в установлении связи между перечисленными выше оценками объекта недвижимости, условиями договора и их стоимостью. Совокупность оценочных характеристик и условий договора сформирует стоимость права аренды.

Документы, необходимые для оценки права аренды

Порядок работы по оценке стоимости права аренды

Для заказа оценки достаточно оставить заявку любым удобным для Вас способом. Наш сотрудник подробно расскажет, что нужно делать, оперативно ответит на все Ваши вопросы

01.
Заявка на оценку права аренды

Вы можете отправить запрос любым удобным способом — позвонить, написать на электронную почту, оставить заявку через сайт. Мы оперативно свяжемся с Вами!

02.
Сбор документов и осмотр

Все документы можно предоставить в электронном виде или передать оценщику при осмотре

03.
Подготовка отчета

Оценщик анализирует рынок, выявляет основные ценообразующие факторы, производит расчеты и составляет отчет об оценке права аренды. На данном этапе, в случае необходимости, мы можем запросить у Вас дополнительную информацию

04.
Передача отчета

Готовый отчет оценщик высылает Вам на электронную почту для согласования. Печатную версию отчета можно получить у нас в офисе, либо курьером с доставкой по адресу

Почему именно мы?

Сильная команда

Основа нашей компании - квалифицированные специалисты со средним стажем более 10 лет. Для нас нет нерешаемых задач!

Разумные цены

Мы всегда стараемся идти навстречу в вопросах образования цены. Так же у нас действует программа лояльности для постоянных клиентов.

Квалификационные аттестаты

Наша компания и все оценщики соответствуют требованиям, необходимым для осуществления оценки всех видов имущества.

Открытый подход

Мы открыты к обсуждению всех нюансов проекта до подписания договора на оценку и в ходе проведения работ.

скорость

В случае необходимости, мы готовы предложить сроки подготовки оценки в 2 раза быстрее средних по рынку.

конфиденциальность

Мы не разглашаем информацию о наших клиентах и произведенных оценках.

Частые вопросы по оценке права аренды

Cертификаты и лицензии

Наши постоянные клиенты

sberbank
gazprombank
bankzenith1
rosgosstrahbank
interfax
mitsu-elec

Контакты

Карта расположения офиса
Оценочная компания "Прайм консалтинг"

Отзывы

Законы и стандарты, используемые при оценке права аренды

Оценка права аренды
Задать вопрос

Пожалуйста, напишите Ваш вопрос и оставьте контакты. Мы оперативно с Вами свяжемся.

Нажимая кнопку «Отправить», Вы автоматически соглашаетесь с политикой конфиденциальности и даете свое согласие на обработку персональных данных. Ваши данные не будут переданы третьим лицам.

Заказать обратный звонок

Мы оперативно перезвоним Вам и бесплатно проконсультируем.

Нажимая кнопку «Отправить», Вы автоматически соглашаетесь с политикой конфиденциальности и даете свое согласие на обработку персональных данных. Ваши данные не будут переданы третьим лицам.

Запрос информации для коммерческого предложения по оценке

Как к Вам можно обращаться?