Коэффициент капитализации офисной недвижимости г.Москвы

Ставка капитализации используется оценщиками для расчета стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Она отражает соотношение стоимости объекта недвижимости и величины доходов, приносимого им. 

На конец 2020 года в открытых источниках представлена весьма противоречивая информация о величине коэффициента капитализации для офисной недвижимости в г. Москве.

КК по данным участников рынка
Коэффициент капитализации офисной недвижимости г.Москвы 2020

Автор: Никита Бабаев

Основатель и генеральный директор ООО "Прайм консалтинг"

15 декабря 2020 г.

                  *Здесь и далее, в случае наличия в источнике информации диапазона значений, в таблице приводится среднее арифметическое значение.

Данное исследование проведено с целью определения достоверной величины коэффициента капитализации.

Существует несколько методов расчета ставки капитализации недвижимости:

  1. Метод рыночной экстракции;
  2. Аналитический метод (метод кумулятивного построения);
  3. Метод ипотечно-инвестиционного анализа;
  4. Метод опроса экспертов рынка недвижимости.

Для расчет коэффициента капитализации использовался метод рыночной экстракции, как наиболее достоверный, в большей степени отражающий ситуацию на рынке коммерческой недвижимости.

Для расчета коэффициента капитализации были проанализированы несколько предложений о продаже офисных объектов, позиционируемых на рынке как арендный бизнес. Данные объекты на момент продажи сданы в аренду, и в объявлении о продаже содержится информация о величине месячного или годового дохода, приносимого арендатором (-ми). Анализировались предложения о продаже офисной недвижимости различных классов, расположенные внутри МКАД.

Коэффициент капитализации офисной недвижимости г.Москвы 2020
Коэффициент капитализации офисной недвижимости г.Москвы 2020

 

Величина арендных платежей в расчетах была принята за величину потенциального валового дохода. Т.к. существует риск разрыва договора аренды и простоя помещения до подписания договора аренды с новым арендатором, для расчета действительного валового дохода учитывалась средняя величина недозагрузки помещения.

Величина недозагрузки недвижимости определялась методом мониторинга рыночных данных.

Недозагрузка офисных помещений

Так как собственник недвижимости несет расходы по содержанию объекта (эксплуатационные, налоговые, страхование), для расчета чистого операционного дохода учитывалась величина операционных расходов собственника.

Величина операционных расходов определялась в соответствии со справочником  «Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», 3-е издание, Москва, 09.01.2020 г., ABN Group, стр.41.

Коэффициент капитализации офисной недвижимости г.Москвы 2020

Так как величина дохода от объекта недвижимости определена на основании фактически заключенного договора аренды помещения, в качестве величины рыночной стоимости объекта недвижимости корректно учесть цену предложения о продаже с учетом корректировки на торг.

Величина корректировки на торг определялась в соответствии со справочником  «Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», 3-е издание, Москва, 09.01.2020 г., ABN Group, стр.36.

Торг по офисам АБН

Расчет коэффициента капитализации для офисной недвижимости классов «А» и «B» приведен ниже:

Коэффициент капитализации офисной недвижимости г.Москвы 2020

Расчет коэффициента капитализации для офисной недвижимости класса «С» приведен ниже:

Коэффициент капитализации офисной недвижимости г.Москвы 2020

На дату проведения расчетов в открытом доступе недостаточно данных для определения коэффициента капитализации для офисных помещений класса «А». Результаты расчета коэффициентов капитализации для классов «B» и «С» приведены в таблице ниже:

Итоги КК 2020 офисы

Снимки экрана использованной информации приведены ниже:

Заказать обратный звонок

Мы оперативно перезвоним Вам и бесплатно проконсультируем.

Нажимая кнопку «Отправить», Вы автоматически соглашаетесь с политикой конфиденциальности и даете свое согласие на обработку персональных данных. Ваши данные не будут переданы третьим лицам.

Запрос информации для коммерческого предложения по оценке

Как к Вам можно обращаться?

Задать вопрос

Пожалуйста, напишите Ваш вопрос и оставьте контакты. Мы оперативно с Вами свяжемся.

Нажимая кнопку «Отправить», Вы автоматически соглашаетесь с политикой конфиденциальности и даете свое согласие на обработку персональных данных. Ваши данные не будут переданы третьим лицам.