Коэффициент капитализации офисной недвижимости г.Москвы
Ставка капитализации используется оценщиками для расчета стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Она отражает соотношение стоимости объекта недвижимости и величины доходов, приносимого им.
На конец 2020 года в открытых источниках представлена весьма противоречивая информация о величине коэффициента капитализации для офисной недвижимости в г. Москве.
Автор: Никита Бабаев
15 декабря 2020 г.
*Здесь и далее, в случае наличия в источнике информации диапазона значений, в таблице приводится среднее арифметическое значение.
Данное исследование проведено с целью определения достоверной величины коэффициента капитализации.
Существует несколько методов расчета ставки капитализации недвижимости:
- Метод рыночной экстракции;
- Аналитический метод (метод кумулятивного построения);
- Метод ипотечно-инвестиционного анализа;
- Метод опроса экспертов рынка недвижимости.
Для расчет коэффициента капитализации использовался метод рыночной экстракции, как наиболее достоверный, в большей степени отражающий ситуацию на рынке коммерческой недвижимости.
Для расчета коэффициента капитализации были проанализированы несколько предложений о продаже офисных объектов, позиционируемых на рынке как арендный бизнес. Данные объекты на момент продажи сданы в аренду, и в объявлении о продаже содержится информация о величине месячного или годового дохода, приносимого арендатором (-ми). Анализировались предложения о продаже офисной недвижимости различных классов, расположенные внутри МКАД.
Величина арендных платежей в расчетах была принята за величину потенциального валового дохода. Т.к. существует риск разрыва договора аренды и простоя помещения до подписания договора аренды с новым арендатором, для расчета действительного валового дохода учитывалась средняя величина недозагрузки помещения.
Величина недозагрузки недвижимости определялась методом мониторинга рыночных данных.
Так как собственник недвижимости несет расходы по содержанию объекта (эксплуатационные, налоговые, страхование), для расчета чистого операционного дохода учитывалась величина операционных расходов собственника.
Величина операционных расходов определялась в соответствии со справочником «Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», 3-е издание, Москва, 09.01.2020 г., ABN Group, стр.41.
Так как величина дохода от объекта недвижимости определена на основании фактически заключенного договора аренды помещения, в качестве величины рыночной стоимости объекта недвижимости корректно учесть цену предложения о продаже с учетом корректировки на торг.
Величина корректировки на торг определялась в соответствии со справочником «Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории московского региона (Москва и Московская область)», 3-е издание, Москва, 09.01.2020 г., ABN Group, стр.36.
Расчет коэффициента капитализации для офисной недвижимости классов «А» и «B» приведен ниже:
Расчет коэффициента капитализации для офисной недвижимости класса «С» приведен ниже:
На дату проведения расчетов в открытом доступе недостаточно данных для определения коэффициента капитализации для офисных помещений класса «А». Результаты расчета коэффициентов капитализации для классов «B» и «С» приведены в таблице ниже:
Снимки экрана использованной информации приведены ниже: