Исследование зависимости величины доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости от удаленности от центра г.Москвы

При проведении оценки стоимости объектов капитального строительства (ОКС) и земельных участков  для целей оспаривания кадастровой стоимости в г.Москве оценщики сталкиваются с необходимостью выделения стоимости объекта оценки из стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН). Так как рынок купли-продажи земельных участков в г.Москве не развит, оценщики вынуждены прибегать к другим методам определения стоимости  — методу выделения и методу распределения.

Метод выделения определяет рыночную стоимость собственно земельных участков как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельных участков с улучшениями и стоимостью замещения улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельных участков основывается на технике остатка для земли.
Оценка с помощью метода выделения включает следующие этапы:
• Определение стоимости земельных участков вместе с расположенными на нем улучшениями.
• Определение стоимости замещения улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость улучшений и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Исследование зависимости величины доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости от удаленности от центра г.Москвы

Автор: Никита Бабаев

Основатель и генеральный директор ООО "Прайм консалтинг"

30 апреля 2020 г.

Если применение метода выделения обычно не вызывает у оценщиков существенных вопросов и трудностей, то при подготовке расчетов методом распределения всегда возникает проблема определения соотношения стоимости земельного участка и стоимости построек на нем для конкретного объекта оценки. На сегодняшний день в отчетах об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости распространено два способа определения искомого соотношения:

1. На основе анализа соотношения кадастровой стоимости земельных участков и ОКС, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки и обладающих схожим функциональным назначением. Данный метод представляется автору достаточно спорным, т.к. оценщик готовит отчет для целей оспаривания кадастровой стоимости, и одновременно с этим использует данные кадастровой оценки, которую он оспаривает. Кроме того, соотношения стоимости земельных участков и ОКС, определенные в рамках кадастровой оценки, во многих случаях не точны.

2. Использование соотношения стоимости земли и ОКС, расположенного на ней, определенного в отчете об оценке кадастровой стоимости. На дату подготовки настоящего исследования для объектов в г.Москве актуален ОТЧЕТ № 1/2018 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений, расположенных на территории города Москвы по состоянию на 01.01.2018, выполненный Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

В качестве примера рассмотрим результаты определения соотношения стоимости для объектов офисного назначения (Группа №6 в ОТЧЕТЕ №1/2018).

Доля земельного участка согласно отчету об оценке КС

Расчеты авторов отчета об оценке показали, что среднее значение доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в зависимости от этажности составляет 14,35-32,16% для офисных объектов. Данные соотношения определены авторами без разделения по фактору местоположения внутри города. То есть предполагается, что доля земельного участка в стоимости ЕОН зависит только от этажности ОКС и одинакова в центре города и на его окраине. Однако, представляется маловероятным, что стоимость строительства ОКС и прибыль предпринимателя от окраины к центру нарастает пропорционально стоимости земельных участков. 

В связи с вышеизложенным, задачей данного исследование является определение соотношений стоимости земельных участков и ОКС, как с учетом этажности ОКС, так и с учетом удаленности объектов недвижимости от центра города.

В качестве анализируемой информации автор использовал данные об объектах недвижимости, находящиеся в продаже в г. Москве во втором полугодии 2019 года. На первом этапе анализировалась информация об объектах недвижимости с количеством этажей, равным двум, так как здания именно данной этажности представлены к продаже в наибольшем числе.

 

Исходные двухэтажные 1
Исходные 2 эт 2
Исходные 2 эт 3

Для всех объектов были определены и уточнены в открытых источниках следующие основные параметры:

  • удаленность от центра города Москвы (Центральный телеграф)
  • общая площадь здания — уточнялась по данным Росреестра
  • класс здания
  • конструктивная система
  • ориентировочный физический износ здания
Уточн по 2 эт
Для определения физического износа зданий использовалась «Методика определения хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г., и «Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» (СП 13-102-2003). Состояние зданий определено с помощью фотографий, представленных в объявлениях, текстового описания, а также с использованием сервиса Яндекс.Панорамы.
Таблица определения износа нежилых зданий

Расчет затрат на воспроизводство осуществлялся методом сравнительной единицы с использованием сборника Ко-Инвест серии «Справочник оценщика»: «Общественные здания» (2016 год). 

Основная формула расчета затрат на воспроизводство выглядит следующим образом:

Основная формула расчета затрат на воспроизводство

где:
Сс – затраты на воспроизводство объекта оценки на дату проведения оценки;
С16 – затраты на воспроизводство объекта-аналога в уровне цен 01.01.2016г., руб. в расчете на 1м3;
Сi – поправки, учитывающие расхождения характеристик объекта оценки и объекта-аналога, выраженные в рублях на единицу измерения;
Кi – поправки, учитывающие расхождения характеристик объекта оценки и объекта-аналога, выраженные в виде корректирующих коэффициентов;
V – показатель единицы измерения (строительный объем объекта оценки), 1м3;
И16-до – индекс цен на строительно-монтажные работы на дату проведения оценки по сравнению с ценами строительства, представленными в сборнике.
ПП – коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль.

Индекс перехода от цен 01.01.2016 к ценам на 31.12.2019 определялся по данным Федеральной службы государственной статистики на основе индекса цен производителей по видам экономической деятельности для показателя «строительно-монтажные работы».

Справочник Ко-Инвест составлен в ценах для Московской области. Объекты расположены в г. Москва. Региональный индекс определялся по данным сборника Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве» №98.

Прибыль предпринимателя определялась по данным сборника «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга» СРД №24, 2019. Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. В указанном справочнике значения прибыли предпринимателя для офисной недвижимости разделяются как по классам зданий, так и по удаленности от центра города с разделением на «Центр и основные магистрали» и «Окраина». Для целей настоящего исследования прибыль предпринимателя для офисных объектов, расположенных далее 7 км от центра города принималась по значению «Окраина».

Расчет затрат на воспроизводство приведен ниже:

Стоимость воспроизводства

Далее была определена стоимости воспроизводства исследуемых двухэтажных зданий и определена доля стоимости земельных участков в стоимости ЕОН.

Таблица доля земли

На основании полученных данных был построен график зависимости доли земельного участка в стоимости ЕОН от удаленности от центра г.Москвы.

Корректировка на долю земельного участка в стоимости ЕОН в зависимости от удаленности от центра г.Москвы

График зависимости доли ЗУ в ЕОН от удаленности от центра Москвы

Вышеприведенная зависимость справедлива для объектов недвижимости с числом надземных этажей, равным 2. Для объектов иной этажности требуется введение дополнительной корректировки на число этажей. Для этих целей была определена доля земельных участков в стоимости объектов недвижимости с различной этажностью в диапазоне удаленности 1,5-3,5 км от центра города. Данный диапазон удаленности от центра города был выбран ввиду наличия большого количества предложений о продаже зданий различной этажности.

Исследование зависимости величины доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости от удаленности от центра г.Москвы
Исследование зависимости величины доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости от удаленности от центра г.Москвы
Исследование зависимости величины доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости от удаленности от центра г.Москвы
Разные этажи уточненная

Доля земельного участка в стоимости ЕОН определялась аналогичным образом, как было описано выше для двухэтажных зданий.

Доля земли для разной этажности

На основании полученных данных был построен график зависимости доли земельного участка в стоимости ЕОН от этажности.

Корректировка на долю земельного участка в стоимости ЕОн в зависимости от этажности

График зависимости доли ЗУ в ЕОН от этажности
Корректировка доли ЗУ в стоимости ЕОН на этажность, относительно двухэтажного

Пример расчета доли земельного участка в стоимости различных ЕОН с использованием материалов настоящего исследования приведен в таблице ниже:

Пример расчета доли ЗУ

Стоимость земельного участка, рассчитанная с помощью корректировки на долю ЗУ в стоимости ЕОН, описанной выше, представляет собой стоимость права долгосрочной аренды земельного участка. Для определение стоимости земельного участка на уровне права собственности требуется введение дополнительной корректировки на объем передаваемых прав.

Ограничения по использованию.

Материалы настоящего исследования следует применять с осторожностью для следующих объектов недвижимости:

  • Объекты, расположенные за пределами МКАД. Методика может быть использована только для объектов, расположенных не далее 10 км от МКАД и административно относимых к г.Москве. 
  • Одноэтажные объекты, расположенные менее, чем в 2 км от центра города. Для подобных объектов доля земельного участка в стоимости ЕОН настолько высокая, что возможны неточные результаты при ее определении с использованием вышеприведенных формул.
  • Объекты с этажностью более 20. Для подобных объектов доля земельного участка в стоимости ЕОН настолько низкая, что возможны неточные результаты при ее определении с использованием вышеприведенных формул.
Заказать обратный звонок

Мы оперативно перезвоним Вам и бесплатно проконсультируем.

Нажимая кнопку «Отправить», Вы автоматически соглашаетесь с политикой конфиденциальности и даете свое согласие на обработку персональных данных. Ваши данные не будут переданы третьим лицам.

Запрос информации для коммерческого предложения по оценке

Как к Вам можно обращаться?

Задать вопрос

Пожалуйста, напишите Ваш вопрос и оставьте контакты. Мы оперативно с Вами свяжемся.

Нажимая кнопку «Отправить», Вы автоматически соглашаетесь с политикой конфиденциальности и даете свое согласие на обработку персональных данных. Ваши данные не будут переданы третьим лицам.