Кадастровой стоимостью называется денежная величина, которая определяется государственными оценщиками, согласно государственным стандартам.
В настоящее время государство определяет кадастровую стоимость, используя методы массовой оценки, что подразумевает большое количество неточностей. Государственные оценщики игнорируют многие индивидуальные характеристики недвижимости при выполнении кадастровой оценки.
В коммерческой среде роль кадастровой стоимости практически не имеет значения. Данная величина не используется в сделках купли-продажи среди частных лиц. Прежде всего, она нужна государству. Именно кадастровая стоимость позволяет государству рассчитать и взыскать в бюджет налоговые платежи.
К таким платежам относится:
— земельный налог – его выплачивают как организации, так и физические лица, владеющие землей на правах собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
— налог на имущество организаций – плательщиками выступают предприятия, у которых имеется в собственности недвижимость, не относящаяся к земле;
— арендная плата – в случае если недвижимость принадлежит государству и может быть арендована. Например, в Москве земельные участки под зданиями обычно арендуются их собственниками. Размер арендных платежей за такие участки зависит напрямую от их кадастровой стоимости. Фактически, это процент от кадастровой стоимости земельных участков, рассчитанный в соответствии с их разрешенным использованием и наличием дополнительных условий их использования.
Таким образом, влияние кадастровой стоимости на величину денежных отчислений в бюджет довольно велико: чем она выше, тем выше будут обязательные платежи.
Возвращаясь к необъективности массовой оценки, хочется выделить, что государственные оценщики, в отличие от частных, не учитывают подробные характеристики объектов, таких как состояние объекта, не выезжает на место с целью провести детальный осмотр. Часто бывает, что рыночная стоимость оказывается ниже рассчитанной государством. Такие ситуации существенно влияют на собственников ввиду того, что:
— налоги на землю, рассчитываемые с кадастровой стоимости, могут быть завышенными;
— могут возникнуть трудности при продаже объекта, так как покупатель оценивает налоговую нагрузку;
— при сдаче земли в аренду включение налогов в арендную ставку может отпугнуть клиентов.
Для решения таких проблем существуют следующие варианты их решения:
— оспаривание кадастровой стоимости в суде, для чего потребуется отчет об оценке, куда будет включен анализ рыночной стоимости имущества;
— предоставление заявления и пакета документов в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости Росреестра
Главная задача оценщика заключается в том, чтобы собственник с его помощью смог воспользоваться своим правом учесть индивидуальные характеристики объекта и скорректировать кадастровую стоимость.