Оспаривание кадастровой стоимости

стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости

Под ключ

  • Предварительный анализ
    Бесплатно
    целесообразности проведения процедуры оспаривания
  • Земельный участок
    от 65 000 руб.
    (ИЖС, СНТ)
  • Земельный участок
    от 75 000 руб.
    Коммерческое назначение
  • Коммерческая недвижимость
    от 80 000 руб.
  • Квартира
    от 50 000 руб.

Оценочные услуги

  • Предварительный анализ
    Бесплатно
    целесообразности проведения процедуры оспаривания
  • Земельный участок
    от 15 000 руб.
    (ИЖС, СНТ)
  • Земельный участок
    от 33 000 руб.
    Коммерческое назначение
  • Коммерческая недвижимость
    от 15 000 руб.
  • Квартира
    от 10 000 руб.

Обращаем Ваше внимание, что на сегодняшний день оспаривание для единичных объектов с кадастровой стоимостью менее 10 млн. рублей,  как правило, финансово нецелесообразно из-за того, что затраты на оценку не окупятся за счет экономии на налоге на имущество или арендной ставке. Переоценка подобных объектов имеет смысл при пакетном заказе (например, оценка нескольких земельных участков, расположенных в одном СНТ), поскольку при заказе переоценки нескольких объектов действует система скидок.

Расчет величины снижения кадастровой стоимости

Сообщите информацию об объекте и мы начнем анализ возможной величины снижения прямо сейчас. Это бесплатно.
C 1 января 2019 года во многих регионах Российской Федерации установлены новые величины кадастровой стоимости для земельных участков и объектов капитального строительства. В соответствии с действующим законодательством, кадастровая стоимость является базой для определения налога на имущество. К сожалению, в очередной раз кадастровая стоимость для большинства объектов определена в размере, превышающем их рыночную стоимость, что приводит к излишнему исчислению налога на имущество. Наша компания много лет успешно занимается  делами по оспариванию кадастровой стоимости. Мы предлагаем как подготовку отчета об оценке для целей снижения кадастровой стоимости, так и полное юридическое сопровождение на всех этапах оспаривания «под ключ».
1
отчетов об оценке
1
довольных клиентов, %
2
ведущих оценщиков
1
лет на рынке

Выгода от оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

  • Налог на недвижимость. Кадастровая стоимость используется в качестве налогооблагаемой базы при расчете налога на недвижимость. Причем ставка налога все время растет. Если в 2020 году собственники ОКС в Москве заплатят 1,7 % от величины кадастровой стоимости, то в 2021 году ставка налога составит уже 1,8% от кадастра. Переоценка кадастровой стоимости пропорционально уменьшает величину налога на недвижимость.
  • Земельный налог. Аналогично, снижение кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на размер земельного налога. 
  • Арендная плата за землю. В Москве большинство земельных участков находятся в долгосрочной аренде у собственников зданий, расположенных на данных участках. Стандартная ставка аренды — 1,5%. Уменьшение кадастровой стоимости позволяет снизить арендный платеж.
  • Выкуп по кадастровой стоимости. В ряде случаев есть возможность выкупа из гос. собственности земельного участка или объекта капитального строительства исходя из определенного процента от его кадастровой стоимости.
  • Налог при продаже недвижимости. Согласно ст.214.10 (пункт 2) Налогового кодекса, налогооблагаемая база для исчисления и уплаты налога при продаже недвижимого имущества не может быть ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость может привести к чрезмерной величине налога при продаже недвижимости. 

В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость может оспорить любой гражданин или юридическое лицо, если величина кадастровой стоимости затрагивает его интересы. Можно оспорить только стоимость, действующую на текущий момент. С момента внесения в реестр новой кадастровой стоимости, прекращается возможность уменьшения предыдущей кадастровой стоимости.

Всего предусмотрено два основания для пересмотра кадастровой стоимости:

  1. Кадастровая стоимость недвижимости не соответствует рыночной стоимости. Распространенное явление, так как ГБУ по кадастровой оценке определяют стоимость земельных участков и ОКС методами массовой оценки, без учета многих индивидуальных особенностей недвижимости.
  2. Использование недостоверных данных по оцениваемым объектам. Например, завышенная площадь объекта или недостоверные данные о конструктивных элементах объекта. Встречается все реже, т.к. с годами ошибки устраняются, и в распоряжении ГБУ все более и более достоверные данные.

 Для оспаривания кадастровой стоимости по основанию №1, требуется доказать, что кадастровая стоимость завышена. Сделать это можно только заказав отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта у независимого оценщика.

На сегодня предусмотрено два пути для оспаривания кадастровой стоимости:

  1. В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра. Данный вариант постепенно уходит в прошлое. В 2019-2020 годах в Москве комиссия не собиралась ни разу, и возможность снижения кадастровой стоимости в комиссии отсутствовала. В других регионах (в т.ч., в Московской области), комиссия продолжает собираться. Но доля положительных решений о снижении кадастровой стоимости более чем на 30% очень низкая, и мы рекомендуем обращаться в комиссию только для небольших объектов (квартиры, садовые участки земли) и объектов с небольшим снижением кадастровой стоимости. Важно знать, что уже несколько лет обращение в комиссию перестало быть обязательным — можно обращаться напрямую в суд.
  2. Судебный порядок. Наиболее распространенный и действенный способ снизить кадастровую стоимость. Мы рекомендуем данный способ для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно завышена. Все дела рассматриваются судом первой инстанции.  Для московских объектов недвижимости иск подается в Московский городской суд, объектов в Подмосковье — Московский областной суд.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Согласно ст. 245 КАС РФ, обратиться в суд с исковым заявлением о снижении кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с момента внесения кадастровой стоимости в реестр. Однако, оспорить можно только действующую на данный момент кадастровую стоимость. Поэтому на практике срок оспаривания ограничивается периодом регулярной переоценки кадастровой стоимости.

В Москве обычно переоценка происходит раз в два года. Однако, в 2020 году мэр города Сергей Собянин принял решение о переносе кадастровой переоценки на один год в связи с неопределенностью на рынке недвижимости из-за напряженной эпидемиологической обстановки. Текущая кадастровая стоимость в Москве будет действовать до конца 2021 года. Стандартные сроки проведения кадастровой переоценки в Московской области  — раз в 3 года. Планируется, что новая кадастровая стоимость в Подмосковье будет действовать с 2022 года, как и в столице.

В суд необходимо предоставить следующие документы:

  1. Административное исковое заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости;
  2. Отчет об оценке, подтверждающий недостоверность кадастровой стоимости;
  3. Документы по объекту недвижимости — выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости и об основных характеристиках объекта недвижимости;
  4. Документ, подтверждающий уплату гос. пошлины — 2000 рублей.

Приведем также перечень документов, которые были обязательны в недавнем прошлом, но сейчас их предоставление НЕ требуется:

  1. Положительное заключение СРО оценщиков на отчет об оценке — не требуется в соответствии с 274-ФЗ от 29 июля 2017 г.;
  2. Документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования споров (обращение в комиссию Росреестра) для юридических лиц. Сейчас юр. лица, как и физ. лица, могут обращаться в суд напрямую, без обращения в комиссию Росреестра (См. 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ч.1, ст.22). 

Административным ответчиком по делу будет являться Росреестр, а так же орган, утвердивший результаты кадастровой оценки в регионе.

Судебные дела по вопросу снижения кадастровой стоимости длятся обычно 4-5 месяцев. В резолютивной части судебного решения будет указана новая кадастровая стоимость недвижимости, подлежащая внесению в государственный кадастр недвижимости.

Актуальным остается вопрос возмещения судебных издержек, понесенных истцом в ходе судебного процесса. К сожалению, не смотря на то, что в суде подтверждается несоответствие кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости, и происходит снижение кадастровой стоимости, государством не компенсируются судебные расходы истца. Данное обстоятельство снижает доступность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. В связи с этим мы предлагаем бесплатный анализ вероятной величины снижения кадастровой стоимости, позволяющий рассчитать выгоду от процедуры оспаривания.

Порядок работы по оспариванию кадастровой стоимости

Для заказа оценки достаточно оставить заявку любым удобным для Вас способом. Наш сотрудник подробно расскажет порядок работ, оперативно ответит на все Ваши вопросы
01. Бесплатный анализ целесообразности оспаривания
Для проведения анализа понадобится кадастровый номер объекта. Вы можете отправить запрос любым удобным способом — позвонить, написать на электронную почту, оставить заявку через сайт. Мы оперативно свяжемся с Вами и сообщим возможную величину снижения кадастровой стоимости
02. Заключение договора и подготовка документов по оспариванию
Для начала работы нам потребуются документы на объект оценки и его осмотр. По готовности отчета мы высылаем Вам его электронную версию на согласование.
03. Передача отчета об оценке или дальнейшее оспаривание "под ключ"
В зависимости от согласованных условий работы мы либо передаем Вам готовый отчет об оценке, либо наши юристы подают отчет об оценке в комиссию Росреестра/суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
04. Получение положительного решения о снижении стоимости
Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии Росреестра или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Наша практика по оспариванию кадастровой стоимости

Оспаривание Лунево 1

Земельный участок под среднеэтажное строительство, Московская область

- 0 %
снижение кадастровой стоимости
Оспаривание Голден 1

Офисное здание
класса "с",
г. Москва

- 0 %
снижение кадастровой стоимости
Оспаривание Одинцово 1

Земельный участок под промышленное строительство, Московская область

- 0 %
снижение кадастровой стоимости

Образец отчета об оценке здания​ для целей оспаривания кадастровой стоимости

Один из отчетов об оценке здания, выполненный специалистами нашей компании для целей снижения кадастровой стоимости. Отчет обезличен с целью соблюдения конфиденциальности.​

Образец отчета об оценке земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости

Один из отчетов об оценке земли, выполненный специалистами нашей компании с целью переоценки кадастровой стоимости. Отчет обезличен с целью соблюдения конфиденциальности.​

Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости

Шаблон иска для снижения кадастровой стоимости в суде

Почему именно мы?

Сильная команда

Основа нашей компании - квалифицированные специалисты со средним стажем более 10 лет. Для нас нет нерешаемых задач!

Разумные цены

Мы всегда стараемся идти навстречу в вопросах образования цены. Также у нас действует программа лояльности для постоянных клиентов

Квалификационные аттестаты

Наша компания и все оценщики соответствуют требованиям, необходимым для осуществления оценки всех видов имущества

Честный подход

Мы не беремся за работу, если считаем, что кадастровая стоимость соответствует рыночной

скорость

В случае необходимости, мы готовы предложить сроки подготовки оценки в 2 раза быстрее средних по рынку

Максимальное снижение

Мы не обещаем снизить кадастровую стоимость только на 30% - мы снижаем максимально!

Команда

Бабаев Никита Михайлович

Бабаев Никита Михайлович

Генеральный директор
Опыт в оценке – с 2004 года, в том числе в компаниях большой консалтинговой четверки

Высшее образование – МГУ им. М.В. Ломоносова

Квалификационные аттестаты по всем существующим направлениям оценочной деятельности Является членом Ассоциации «СРОО «ЭС»

Выполнил более 1000 отчетов об оценке, в том числе, объектов рыночной стоимостью более 10 млрд. руб.

Крюкова Екатерина Сергеевна

Крюкова Екатерина Сергеевна

Ведущий оценщик
Опыт в оценке — с 2009 года. Работала в крупнейших оценочных и девелоперских компаниях России.

Является членом Ассоциации СРО РАО

Квалификационный аттестат «Оценка недвижимого имущества»

Имеет богатый опыт подготовки и защиты отчетов по оспариванию кадастровой стоимости в комиссии и в суде
Дрынкин Игорь Владимирович

Дрынкин Игорь Владимирович

Главный юрист
Более 10 лет юридической практики в гражданско — правовой сфере, в частности в оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в суде

Более 1000 выигранных дел в судебном порядке, более 100 выигранных дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

Высшее юридическое образование — РГУ нефти и газа им. Губкина

Высшее экономическое образование — Финансовый университет при Правительстве РФ

Частые вопросы по переоценке кадастровой стоимости

  • Выписка о кадастровой стоимости объекта на текущую дату — 1 шт
  • Нотариально заверенная копия документов о собственности — 1 шт
  • Нотариальная доверенность на представителя
  • Документы по объекту оценки: БТИ, справка о балансовой стоимости

Перечень документов зависит от объекта оценки. Всегда включает следующие документы:

  • Правоустанавливающие
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости на текущую дату

Первичная подготовка и первая комиссия в течение 20-30 дней, последующие рассмотрения с интервалом 2-3 недели. Общий срок в среднем 2-3 месяца. Судебное рассмотрение в течение 4-5 месяцев.

Нет, с 1 января 2019 года это необязательно. Мы рекомендуем обращаться в комиссию при Росреестре только при незначительном снижении кадастровой стоимости — менее 30%.


Да. После установления справедливой величины кадастровой стоимости, Вы имеете право подать заявление в налоговую службу о зачете или возврате налога.

Документы, необходимые для оценки с целью оспаривания

В зависимости от типа оцениваемого объекта могут быть так же запрошены другие документы.

Объекты капитального строительства (здания, помещения)

Земельные участки

Cертификаты и лицензии

Наши постоянные клиенты

Контакты

Законы и стандарты, используемые при оценке для снижения кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости
Открыть чат
Есть вопросы?
Здравствуйте! Чем Вам помочь?