Оспаривание кадастровой стоимости
стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости
Под ключ
- юридическое сопровождение (подготовка и подача документов; представление и защита интересов во всех инстанциях)
- отчет об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости
Предварительный анализ
Бесплатноцелесообразности проведения процедуры оспариванияЗемельный участок
от 65 000 руб.(ИЖС, СНТ)Земельный участок
от 75 000 руб.Коммерческое назначениеКоммерческая недвижимость
от 80 000 руб.Квартира
от 50 000 руб.
Оценочные услуги
- отчет об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости
Предварительный анализ
Бесплатноцелесообразности проведения процедуры оспариванияЗемельный участок
от 15 000 руб.(ИЖС, СНТ)Земельный участок
от 33 000 руб.Коммерческое назначениеКоммерческая недвижимость
от 15 000 руб.Квартира
от 10 000 руб.
Обращаем Ваше внимание, что на сегодняшний день оспаривание для единичных объектов с кадастровой стоимостью менее 10 млн. рублей, как правило, финансово нецелесообразно из-за того, что затраты на оценку не окупятся за счет экономии на налоге на имущество или арендной ставке. Переоценка подобных объектов имеет смысл при пакетном заказе (например, оценка нескольких земельных участков, расположенных в одном СНТ), поскольку при заказе переоценки нескольких объектов действует система скидок.
Расчет величины снижения кадастровой стоимости
Выгода от оспаривания результатов определения кадастровой стоимости
- Налог на недвижимость. Кадастровая стоимость используется в качестве налогооблагаемой базы при расчете налога на недвижимость. Причем ставка налога все время растет. Если в 2020 году собственники ОКС в Москве заплатят 1,7 % от величины кадастровой стоимости, то в 2021 году ставка налога составит уже 1,8% от кадастра. Переоценка кадастровой стоимости пропорционально уменьшает величину налога на недвижимость.
- Земельный налог. Аналогично, снижение кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на размер земельного налога.
- Арендная плата за землю. В Москве большинство земельных участков находятся в долгосрочной аренде у собственников зданий, расположенных на данных участках. Стандартная ставка аренды — 1,5%. Уменьшение кадастровой стоимости позволяет снизить арендный платеж.
- Выкуп по кадастровой стоимости. В ряде случаев есть возможность выкупа из гос. собственности земельного участка или объекта капитального строительства исходя из определенного процента от его кадастровой стоимости.
- Налог при продаже недвижимости. Согласно ст.214.10 (пункт 2) Налогового кодекса, налогооблагаемая база для исчисления и уплаты налога при продаже недвижимого имущества не может быть ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость может привести к чрезмерной величине налога при продаже недвижимости.
В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?
Кадастровую стоимость может оспорить любой гражданин или юридическое лицо, если величина кадастровой стоимости затрагивает его интересы. Можно оспорить только стоимость, действующую на текущий момент. С момента внесения в реестр новой кадастровой стоимости, прекращается возможность уменьшения предыдущей кадастровой стоимости.
Всего предусмотрено два основания для пересмотра кадастровой стоимости:
- Кадастровая стоимость недвижимости не соответствует рыночной стоимости. Распространенное явление, так как ГБУ по кадастровой оценке определяют стоимость земельных участков и ОКС методами массовой оценки, без учета многих индивидуальных особенностей недвижимости.
- Использование недостоверных данных по оцениваемым объектам. Например, завышенная площадь объекта или недостоверные данные о конструктивных элементах объекта. Встречается все реже, т.к. с годами ошибки устраняются, и в распоряжении ГБУ все более и более достоверные данные.
Для оспаривания кадастровой стоимости по основанию №1, требуется доказать, что кадастровая стоимость завышена. Сделать это можно только заказав отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта у независимого оценщика.
На сегодня предусмотрено два пути для оспаривания кадастровой стоимости:
- В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра. Данный вариант постепенно уходит в прошлое. В 2019-2020 годах в Москве комиссия не собиралась ни разу, и возможность снижения кадастровой стоимости в комиссии отсутствовала. В других регионах (в т.ч., в Московской области), комиссия продолжает собираться. Но доля положительных решений о снижении кадастровой стоимости более чем на 30% очень низкая, и мы рекомендуем обращаться в комиссию только для небольших объектов (квартиры, садовые участки земли) и объектов с небольшим снижением кадастровой стоимости. Важно знать, что уже несколько лет обращение в комиссию перестало быть обязательным — можно обращаться напрямую в суд.
- Судебный порядок. Наиболее распространенный и действенный способ снизить кадастровую стоимость. Мы рекомендуем данный способ для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно завышена. Все дела рассматриваются судом первой инстанции. Для московских объектов недвижимости иск подается в Московский городской суд, объектов в Подмосковье — Московский областной суд.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде
Согласно ст. 245 КАС РФ, обратиться в суд с исковым заявлением о снижении кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с момента внесения кадастровой стоимости в реестр. Однако, оспорить можно только действующую на данный момент кадастровую стоимость. Поэтому на практике срок оспаривания ограничивается периодом регулярной переоценки кадастровой стоимости.
В Москве обычно переоценка происходит раз в два года. Однако, в 2020 году мэр города Сергей Собянин принял решение о переносе кадастровой переоценки на один год в связи с неопределенностью на рынке недвижимости из-за напряженной эпидемиологической обстановки. Текущая кадастровая стоимость в Москве будет действовать до конца 2021 года. Стандартные сроки проведения кадастровой переоценки в Московской области — раз в 3 года. Планируется, что новая кадастровая стоимость в Подмосковье будет действовать с 2022 года, как и в столице.
В суд необходимо предоставить следующие документы:
- Административное исковое заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости;
- Отчет об оценке, подтверждающий недостоверность кадастровой стоимости;
- Документы по объекту недвижимости — выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости и об основных характеристиках объекта недвижимости;
- Документ, подтверждающий уплату гос. пошлины — 2000 рублей.
Приведем также перечень документов, которые были обязательны в недавнем прошлом, но сейчас их предоставление НЕ требуется:
- Положительное заключение СРО оценщиков на отчет об оценке — не требуется в соответствии с 274-ФЗ от 29 июля 2017 г.;
- Документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования споров (обращение в комиссию Росреестра) для юридических лиц. Сейчас юр. лица, как и физ. лица, могут обращаться в суд напрямую, без обращения в комиссию Росреестра (См. 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ч.1, ст.22).
Административным ответчиком по делу будет являться Росреестр, а так же орган, утвердивший результаты кадастровой оценки в регионе.
Судебные дела по вопросу снижения кадастровой стоимости длятся обычно 4-5 месяцев. В резолютивной части судебного решения будет указана новая кадастровая стоимость недвижимости, подлежащая внесению в государственный кадастр недвижимости.
Актуальным остается вопрос возмещения судебных издержек, понесенных истцом в ходе судебного процесса. К сожалению, не смотря на то, что в суде подтверждается несоответствие кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости, и происходит снижение кадастровой стоимости, государством не компенсируются судебные расходы истца. Данное обстоятельство снижает доступность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. В связи с этим мы предлагаем бесплатный анализ вероятной величины снижения кадастровой стоимости, позволяющий рассчитать выгоду от процедуры оспаривания.
Порядок работы по оспариванию кадастровой стоимости
01. Бесплатный анализ целесообразности оспаривания
02. Заключение договора и подготовка документов по оспариванию
03. Передача отчета об оценке или дальнейшее оспаривание "под ключ"
04. Получение положительного решения о снижении стоимости
Наша практика по оспариванию кадастровой стоимости
Земельный участок под среднеэтажное строительство, Московская область
- Общая площадь: 70 684 кв.м
- Кадастровая стоимость: 1 141 816 613 руб.
- Рыночная стоимость: 333 500 000 руб.
Офисное здание
класса "с",
г. Москва
- Общая площадь: 711,1 кв.м
- Кадастровая стоимость: 199 594 535 руб.
- Рыночная стоимость: 101 638 000 руб.
Земельный участок под промышленное строительство, Московская область
- Общая площадь: 151 095 кв.м
- Кадастровая стоимость: 518 987 150 руб.
- Рыночная стоимость: 184 243 000 руб.
- смотреть больше проектов...
Образец отчета об оценке здания для целей оспаривания кадастровой стоимости
Один из отчетов об оценке здания, выполненный специалистами нашей компании для целей снижения кадастровой стоимости. Отчет обезличен с целью соблюдения конфиденциальности.
Образец отчета об оценке земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости
Один из отчетов об оценке земли, выполненный специалистами нашей компании с целью переоценки кадастровой стоимости. Отчет обезличен с целью соблюдения конфиденциальности.
Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости
Шаблон иска для снижения кадастровой стоимости в суде
Почему именно мы?
Основа нашей компании - квалифицированные специалисты со средним стажем более 10 лет. Для нас нет нерешаемых задач!
Мы всегда стараемся идти навстречу в вопросах образования цены. Также у нас действует программа лояльности для постоянных клиентов
Наша компания и все оценщики соответствуют требованиям, необходимым для осуществления оценки всех видов имущества
Мы не беремся за работу, если считаем, что кадастровая стоимость соответствует рыночной
В случае необходимости, мы готовы предложить сроки подготовки оценки в 2 раза быстрее средних по рынку
Мы не обещаем снизить кадастровую стоимость только на 30% - мы снижаем максимально!
Команда
Частые вопросы по переоценке кадастровой стоимости
- Выписка о кадастровой стоимости объекта на текущую дату — 1 шт
- Нотариально заверенная копия документов о собственности — 1 шт
- Нотариальная доверенность на представителя
- Документы по объекту оценки: БТИ, справка о балансовой стоимости
Перечень документов зависит от объекта оценки. Всегда включает следующие документы:
- Правоустанавливающие
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости на текущую дату
Первичная подготовка и первая комиссия в течение 20-30 дней, последующие рассмотрения с интервалом 2-3 недели. Общий срок в среднем 2-3 месяца. Судебное рассмотрение в течение 4-5 месяцев.
Да. После установления справедливой величины кадастровой стоимости, Вы имеете право подать заявление в налоговую службу о зачете или возврате налога.
Документы, необходимые для оценки с целью оспаривания
- Правоустанавливающие документы на объект (выписка из ЕГРН/свидетельство о собственности/договор аренды);
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- Сведения по имеющимся обременениям на объект (при наличии);
- Справка о балансовой стоимости объекта на дату оценки (при наличии).
В зависимости от типа оцениваемого объекта могут быть так же запрошены другие документы.
Объекты капитального строительства (здания, помещения)
- Технический паспорт с поэтажными планами, экспликация;
- Кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый и ситуационный планы земельного участка (для отдельно стоящих зданий);
- Данные по сдаче в аренду площадей по объекту недвижимости (при наличии).
Земельные участки
- Кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый и ситуационный планы земельного участка;
Cертификаты и лицензии
Наши постоянные клиенты
Контакты
Законы и стандарты, используемые при оценке для снижения кадастровой стоимости
- Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ
- Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299
- Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611